임대인이 주택임대차계약 종료시점인 2010년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다.
◇ 묵시적 갱신의 효과
☞ 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 그 존속기간은 2년이 되지만 임차인은 언제든지 계약해지통고를 할 수 있습니다. 해지통고를 임대인에게 하고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
◇ 묵시적 갱신의 예외
☞ 매달 차임을 지급해야 하는 임대차계약인 경우 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 따라서 임차인에게 이러한 사유가 있으면 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 굳이 해지하지 않더라도 임대차는 원래의 임대차 기간이 만료되면 종료됩니다.
◇ 대항력과 우선변제권
☞ 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 다시 계약서를 작성할 필요가 없으나 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성한 경우에는 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 됩니다. 그러면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
※ 관련 법령
- 「주택임대차보호법」 제4조, 제6조 및 제6조의2
출처: 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)