「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
대항력을 보유한 임차인은 제3자 즉, 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.
따라서 음식점을 운영하던 중 상가건물이 팔렸다 하더라도 이미 대항력을 갖춘 경우라면 걱정하실 필요가 없습니다.
◇ 대항력의 의의와 발생요건
☞ 대항력이란, 임차인이 제3자, 즉 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
☞ 임대차는 임대차 등기를 하지 않더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청하였다면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 대항력이 생깁니다.
◇ 대항력의 발생시기
☞ 임대차계약은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청까지 한 날의 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.예를 들어, 홍길동이 2010. 6. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차하여 2010. 6. 28. 이사를 하고 사업자등록신청을 마쳤다면, 그 다음 날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.
☞ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차 상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 상속인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.
◇ 대항력과 다른 권리와의 관계
☞ 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등과의 권리관계는 그 요건을 누가 먼저 갖췄느냐에 따라 결정됩니다.
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출처: 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)