가. 주택 재개발 종전자산평가는 재개발사업 시행을 목적으로 수행하여 조합원간의 분담금 배분비율 산정의 기준으로 활용되고, 경매평가는 최저매각가격 산정을 목적으로 염가매각 방지 등 소유자의 재산권 보호 등을 고려하여 평가하게 되므로, 같은 대상물건이라도 감정평가의 목적에 따라 평가고려사항이 다를 수 있어 차이가 날 수 있습니다.
나. 일반적으로 감정평가업자가 행하는 평가는 일반적인 평가방법 등을 규정한「감정평가에 관한 규칙」(국토해양부령) 제3조에 따라 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙이 정하는 바에 의하도록 하고 있습니다. 따라서, 주택 재개발사업의 종전자산평가는 「도시 및 주거환경정비법」제48조 제5항에 근거하여 시행하고 있으므로 동 법령이 우선 적용되며, 경매평가는 별도의 규정이 없어 「감정평가에 관한 규칙」이 적용되고 있습니다.
다. 다만, 종전자산평가와 경매평가에 대하여 별도로 감정평가의 방법이나 기준을 정한 규정은 없어 위 법령이나 규칙에서 규정하지 않은 사항에 대하여는 감정평가 일반이론에 따라 수행되고 있습니다.
라. 아울러, 한국감정평가협회에서는「주택재개발․재건축사업 등에 관한 평가지침」을 제정하여 아래와 같이 종전자산평가와 관련 규정을 운영하고 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
<제9조 종전자산의 평가>
① 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발․정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. 다만, 재개발사업 등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.
1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분
2. 기타 당해 사업의 착수와 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것
도로 및 구거부지 등의 평가는 토지보상평가지침 제35조 내지 제38조의 규정을 준용한다. 이 경우 공도․사도 등의 구분은 그 도로 등의 종류․설치목적․성격 등을 기준으로 판단하되, 소유자는 그 판단의 기준에서 제외한다.
당해 정비사업의 시행을 목적으로 하거나 시행에 따른 절차로서 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경 전의 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정하여 평가한다.
끝.
| 담당부서 : |
국토교통부 주택토지실 토지정책관 부동산평가과 (☎ 044-201-3432)
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| 추가문의처 : |
| 국토교통부 민원콜센터 (☎ 1599-0001) | |
출처: 국민신문고