Question

안녕하세요?
첫째,
상가2칸이 딸린 다가구주택임대사업자입니다.
부가가치세 신고시는 상가2칸만 간주임대료 계산하여 부가가치세 신고하고
납부하고 있습니다.
다가구주택은 월세와 전세보증금이 있는데요.
부가가치세 신고서에 면세수입금액란에 임대료만 신고합니다.
보증금에 대한 간주임대료는 계산하지 않고 있고요
부가가치세 신고를 맞게 신고하고 있는지요.

둘째,
부가가치세 신고시 주택임대 부분에 대한 간주임대료계산을 안했지만
종합소득세 계산을 할 때는 기장의무에 따라 기장하여 소득세 신고를 할 것인데
상가부분 보증금적수 계산 하는 것처럼 주택부분도 보증금등 적수 계산을 하여야 하는지요.
그리하여 이자율 계산하여 총수입금액 상당액이 산출이 되면 총수입금액에 산입하여 종합소득세 신고시 합산하여야 하는지요.
아니면 상가부분만 보증금등 적수계산에 해당되는지요.
만약에 상가부분만 보증금적수 계산을 한다면 건설비상당액 계산을 따로 해야 되나요?
이 부분을 잘 모르니 질문이 참 난해하네요.

참고로 제가 위에 질문 드린 상가 딸린 다가구주택의 소유자는 아파트 한 채를 별도로 소유하고 있고 본인이 살고 있습니다.

두 가지 질문 자세히 설명 부탁드립니다. 수고하세요.

Answer 1

질문1>

주택임대소득은 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 2주택 이상이거나 1주택이 기준시가 9억원을 초과하는 경우에는 월세에 대해 과세가 됩니다. 전세보증금은 2011. 1. 1. 이후 3주택 이상을 소유하는 경우에 과세됩니다.

 

따라서 귀 상담의 경우 배우자와 합산하여 2주택인 경우에는 부가가치세 신고시 면세수입금액란에 보증금에 대한 간주임대료는 계산하지 않고 주택월세수입에 대하여만 기재하시면 되는 것이며

 

질문2>

해당 월세 수입금액에 대하여만 주택임대소득으로 종합소득세 신고하시면 되겠습니다.

 

그리고 이때 상가부분에 대한 보증금 수입금액 계산시 건설비상당액은 상가부분에 대한 건설비상당액을 계산하여 차감하는 것입니다.

만약 배우자가 다른 주택을 보유하여 합산한 주택수가 3주택인 이상 경우로서 전세보증금이 3억원을 초과하는 경우에는 전세보증금에 대해 다음과 같이 소득세법 시행령 제53조 제3항 또는 4항에 따라 계산된 금액(정기예금이자율 3.7%를 적용)을 간주임대료로 하여 총수입금액에 산입합니다.

 

그리고 종합소득세 신고시 상가부분에 대한 임대수입금액과 합산하여 종합 소득세 신고하시면 되겠습니다.

 

참고로 주택임대 보증금에 대한 총수입금액 계산은 아래와 같습니다.

 

ㅇ 기장신고의 경우 : {해당 과세기간의 보증금 등 - 3억원}의 적수 × 60% × 1/365(윤년의 경우 366) × 정기예금이자율(현재 3.7%) - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

 

ㅇ 추계신고의 경우 : {해당 과세기간의 보증금 등 - 3억원}의 적수 × 60% × 1/365(윤년의 경우 366) × 정기예금이자율(현재 3.7%)

 

* 보증금 등을 받는 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억이 될 때까지 차감합니다.

 

오늘도 좋은 하루 되시길 바라오며, 늘 행복이 충만하시기를 기원합니다.

 

담당부서 :

국세청 서울지방국세청 용산세무서 납세자보호담당관 (☎ 126)

관련법령 :

소득세법제70조(종합소득과세표준 확정신고)

출처: 국민신문고